Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche – Was ist darunter zu verstehen und wie wird sie berechnet?

Der Begriff „Wohnfläche“ ist in der Wohnflächenverordnung „WOFI“ von 01.01.2004 bestimmt. Sie hat die II Berechnungsverordnung abgelöst.

Zur Wohnfläche gehören die inneren Grundflächen aller Räume innerhalb einer Wohneinheit.
Es werden nicht alle dieser Flächen zu 100 % der Wohnfläche angerechnet, sondern nur die Flächen, die eine Höhe von mindestens 2 m haben. Daraus ergeben sich Abzüge z.B. für Räume im Dachgeschoss. Die Flächen unterhalb der Dachschrägen mit einer Höhe von 1 bis 2 m werden zu 50 % angerechnet. Die Flächen unterhalb einer Höhe von 1 m zählen nicht mit.
Daraus kann sich eine größere Grundfläche für diese Räume ergeben, was z.B. für Bodenbeläge von Bedeutung ist.
Vorwandinstallationen im Badezimmer werden nur von der Wohnfläche abgezogen, wenn sie höher als 1,50 m sind.
Auch die Flächen unterhalb von Treppen finden, wie die im Dachgeschoss, in Abhängigkeit der darunterliegenden Höhe Anrechenbarkeit.
Außerdem sind auch Flächen zu berücksichtigen, die sich nicht innerhalb des Baukörpers, bzw. der Wohneinheit befinden, wie z.B. Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen. Diese werden zu 25 % oder max. 50% angerechnet, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören und daran baulich angegliedert sind.
Wie verhält es sich mit ausschließlich zur Wohneinheit gehörenden Räumen, die außerhalb liegen? Keller- und Dachbodenräume z.B. zählen nicht zur Wohnfläche, auch Räume für die Gemeinschaft, wie Heizungsräume, Fahrradabstellräume, Waschküchen u.s.w. nicht.
Garagen bilden ebenfalls keine Wohnfläche.

In Immobilienangeboten finden sie häufig die Flächenangaben nach DIN. Diese beziehen sich auf die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“ Relevant ist Teil 1 Hochbau veröffentlicht im Januar 2016.
Die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht. Es werden hier Netto-Raumflächen berechnet, die nach verschiedenen Nutzungen unterschieden werden. Es gibt Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen. Die gesamte Nutzfläche einer Wohneinheit fällt bei dieser Berechnungsart größer aus, als die Wohnfläche lt. Wohnflächenverordnung. Insbesondere weil die Flächen unterhalb der Dachschrägen voll angerechnet werden. Allerdings müssen diese unterhalb einer Höhe von 1,50 m extra ausgewiesen werden. Die volle Anrechnung und separate Aufzählung gilt auch für Wintergärten, Balkone, Loggien und Terrassen.
Immobilienangebote lassen sich in Bezug auf die Flächen also nur vergleichen, wenn sie nach derselben Methode berechnet wurden.
Oft werden Sie auch die Angaben aus Baugenehmigungen nach II BV finden. Diese unterscheiden sich nicht wesentlich von der darauf folgenden WOFI.

Diese Beschreibung der Flächenberechnungen dient der Orientierung und stellt eine vereinfachte Zusammenfassung in eigenen Worten dar. Der Text erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Gewähr. Die detaillierten und genauen Regeln entnehmen Sie bitte den entsprechenden Verordnungen und Normen.