Erbbaurecht

Seit 1919 gibt es in Deutschland das Erbbaurecht. Die Grundidee war die, den Wohnungsbau zu fördern und auch finanziell schwachen Völkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen zu geben. Gleichzeitig sollte die Spekulation mit Grund und Boden erschwert werden.

Das Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag begründet und im Erbbaugrundbuch eingetragen. Es handelt sich um ein grundstücksgleiches Recht und wird somit wie ein Grundstück behandelt. Es kann verkauft, vererbt und beliehen werden. Der Erbbaurechtsausgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks und der Erbbaurechtsnehmer (Erbbauberechtigte) nutzt das Grundstück über den vereinbarten Zeitraum mit dem von ihm errichteten Gebäude.
Meist wird ein Zeitraum von 99 Jahren vereinbart. Hintergrund für diese lange Laufzeit ist der, dass diese 99 Jahre der wahrscheinlichen Gesamtnutzungsdauer des zu errichtenden Gebäudes entsprechen. Der Grundstückseigentümer ist im „normalen“ Grundbuch weiterhin als Eigentümer eingetragen. In seinem Grundstücksgrundbuch ist das Erbbaurecht in Abt. II verzeichnet. Im Erbbaugrundbuch des Erbbauberechtigten ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbpachtzinses als Belastung eingetragen. Somit ist das Erbbaurecht in zwei Grundbüchern dokumentiert. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht immer an erster Rangstelle abgesichert. Dadurch ist es z.B. für den Fall einer Versteigerung des Grundstücks geschützt.

Durch das Erbbaurecht spart der Erbbauberechtigte zunächst die einmaligen Anschaffungskosten eines Grundstücks. Er vergütet dem Grundstückseigentümer die Jahrzehnte lange Nutzung dessen Grundstücks in Form des sogenannten Erbbauzinses, auch Erbpacht genannt. Der Erbbauzins bezieht sich auf den Wert des genutzten Grundstücks und wird durch eine Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag dahingehend gesichert, dass die Höhe des Erbbauzinses über all die Jahre stets dem Gegenwert der ursprünglich vereinbarten Größenordnung entspricht.

Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages gibt es zwei Möglichkeiten:

• Entweder einigen sich der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte auf eine Fortsetzung des Erbbaurechtsvertrages, was dann Sinn macht, wenn das auf dem Grundstück stehende Gebäude eine entsprechende Restnutzungsdauer verspricht.
• Oder aber der Grundstückseigentümer entschädigt den Erbbauberechtigten finanziell in Höhe des Restwertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. In der Regel wird in den Erbbaurechtsverträgen vorgesehen, dass der Gebäudewert von einem Gutachter festgestellt wird.

Grundsätzlich werden Erbbaurechte meist von Grundstückseigentümern vergeben, welche ihr Grundvermögen dauerhaft erhalten, aber dennoch wirtschaftlich nutzen möchten.

Zu beachten ist aus Käufersicht, dass ein zum Verkauf stehendes Erbbaurecht nur dann unproblematisch mit einem Darlehen oder einer Hypothek beliehen werden kann, wenn der Erbbaurechtsvertrag noch eine entsprechende Restlaufzeit vorsieht. Bei zu wenig Jahren Restlaufzeit würde die finanzierende Bank ein zu großes Risiko sehen. Auch ist in Bezug auf die Beleihungsfähigkeit von Bedeutung, an welcher Rangstelle im Erbbaugrundbuch der Kredit des Käufers abgesichert werden kann.

Der Grundstückseigentümer behält sich meistens ein Vorkaufsrecht für Veräußerungsfälle vor. Auch Bedarf die Belastung eines Erbpachtgrundstückes ebenfalls in der Regel seiner Zustimmung.