Ist ein Vorkaufsrecht wertmindernd?

Darüber gehen die Meinungen auseinander. Oft wird gesagt, dass es doch egal sei, von wem der Verkäufer letztlich den Kaufpreis erhält, vom Käufer oder eben vom Vorkaufsberechtigten.

Zunächst einmal gibt es bei Immobilien drei Arten von Vorkaufsrechten, nämlich das dingliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Es gilt für eine oder eine Gruppe von Personen, ist sogar vererblich oder gilt für den jeweiligen Eigentümer einer anderen Immobilie, z.B. für den Nachbarn. Das Vorkaufsrecht wird mittels einer notariellen Urkunde bestellt und kann für den ersten oder aber für jeden Verkaufsfall gelten, je nachdem, was vereinbart wurde. Durch die Eintragung im Grundbuch ist sichergestellt, dass das Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufs der Immobilie nicht vergessen wird. Es kann auch zeitlich befristet werden. Ausnahmen hinsichtlich seiner Gültigkeit gelten im Falle von Schenkungen, Grundstückstauschverträgen und Verkäufen in der Familie oder innerhalb von Erbengemeinschaften. Wird ein Kaufvertrag geschlossen, so zeigt der beurkundende Notar dem Vorkaufsberechtigten den Vertrag an und dieser kann ab Kenntnis sein Vorkaufsrecht binnen zwei Monaten ausüben. Er steigt dann in den geschlossenen Kaufvertrag mit allen Rechten und Pflichten, wie der eigentliche Käufer, ein.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern steht im Mietvertrag, im Kaufvertrag oder es wurde zwischen den Parteien in einem privaten Vertrag vereinbart. Sollte der Verkäufer das Vorkaufsrecht im Zuge eines Verkaufs vergessen, so haftet er gegenüber dem Vorkaufsberechtigten hinsichtlich Schadenersatz.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht hat die Gemeinde oder die Stadt. Sie kann dieses ganz oder teilweise ausüben, wenn die Ausübung dem Gemeinwohl dient, z.B. im Falle einer Kreuzungsentschärfung, für eine Ausgleichsfläche oder für einen Kindergarten.

Ist ein Vorkaufsrecht nun wertmindernd? Ganz klar ja, denn der Käufer weiß zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht, ob er die Immobilie nun tatsächlich gekauft hat oder ihm der Vorkaufsberechtigte, der vielleicht einfach nur sichergehen wollte, nicht mehr als ein Dritter zu bezahlen, ihm in letzter Minute doch noch zuvorkommt. In den meisten Fällen warten die Vorkaufsberechtigten ab, bis ein Käufer gefunden und ein Kaufvertrag unterzeichnet ist, bevor sie sich hinsichtlich ihres Vorkaufsrechtes entscheiden. Dies ist gerade dann misslich, wenn der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages bei seiner Bank einen Darlehensantrag gestellt hat und dieser bewilligt wurde, obgleich er nun das Haus gar nicht bekommt. Sehr nachteilig sind für verhinderte Käufer auch die Fälle, in denen sie zur Wahrung von Kündigungsfristen bereits ihren Mietvertrag gekündigt hatten.

Insofern informiert ein erfahrener Makler die Parteien hinsichtlich aller Restrisiken, welche mit einem Vorkaufsrecht verbunden sind.

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