Marktanalyse Neustadt
Allgemeines | Gesamtsumme der Objekte und Verteilung nach Objektarten | Objektarten (Diagramm) | Verhältnis Makler- zu Privatangeboten (Diagramm) | Anzahl der Makler und Verteilung des Angebotes auf die Orte | Verteilung des Angebotes auf die Orte (Diagramm) | Auswertung und Schlussfolgerungen
Steht der Immobilienmarkt vor einer Wende?
Die Firma FRICK IMMOBILIEN (Gebietsleitung Ostholstein der LBS Immobilien GmbH Schleswig-Holstein) hat erneut die Entwicklung des Immobilienmarktes im Großraum Neustadt in Holstein analysiert. Es ist seit 2000 nunmehr die 23. Marktanalyse und es wurden die Verkaufsangebote von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken erfasst, wie die verschiedenen Anbieter (Makler und Privatverkäufer). Weiterhin wurde untersucht, wo und wie lange die Immobilienangebote am Markt waren und in welchen Medien sie veröffentlicht wurden. Außer Acht gelassen wurden geplante Neubau-Projekte wie z.B. Neustadt-Ostring und Eigentumswohnungen in Großanlagen.
Im Wirtschaftsraum Neustadt in Holstein (10 km Radius) wurden von April 2021 bis April 2022 insgesamt 119 Immobilien öffentlich zum Verkauf angeboten. 13 Objekte wurden privat angeboten und 106 Objekte waren Maklerangebote, wobei sehr viele auswärtige Makler nur über 1 Angebot verfügten.Es wurden auffällig viele vermietete Eigentumswohnungen angeboten. Da sie eine preislich überschaubare Geldanlage darstellen, wurden die meisten auch recht schnell verkauft. Die Zahl der freistehenden Einfamilienhäuser hat gegenüber den Vorjahren im Angebot deutlich abgenommen. In diesem Zusammenhang muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass viele zum Verkauf stehende Immobilien gar nicht mehr im Internet oder in den Zeitungen veröffentlicht werden, sondern von den Maklern den Interessenten aus ihrer Kartei heraus angeboten werden. Die dort registrierten Interessenten sind nicht nur kaufentschlossen, sondern haben ihren finanziellen Rahmen bereits im Vorwege geklärt. Für neuere Häuser und Wohnungen wurden überdurchschnittlich hohe Kaufpreise erzielt, weil die Käufer in diesen Fällen keine Risiken in Hinblick auf verfügbare Handwerkerleistungen und ungewisse Baumateriallieferungen einzugehen hatten. Bei älteren sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Immobilien wirkten diese Risiken hingegen dämpfend auf den Preis. Weiterhin schränkten die Zinsen für Darlehen, welche sich innerhalb weniger Monate fast verdoppelt haben, für viele Kaufinteressenten mit anteilig weniger Eigenkapital, ein. Auch die Preise für stadtnahe Häuser in ländlicher Lage sind im Vergleich zu den Vorjahren um 8 – 10 % angestiegen. Die Nachfrage nach Häusern auf dem Land wird durch Auswärtige, welche einen küstennahen Standort mit Homeoffice – Möglichkeit verbinden, noch verstärkt. Die sehr stark angestiegenen Bodenpreise haben bewirkt, dass insbesondere in Neustadt und in Pelzerhaken alte Wohnhäuser in gefragten Lagen abgerissen wurden und auf diesen Grundstücken eine Neubebauung erfolgt. Der Gutachterausschuss des Kreises Ostholstein hat bereits Anfang des Jahres 2022 neue Bodenrichtwerte beraten, diese werden bald veröffentlicht werden. Bezogen auf das gesamte Kreisgebiet Ostholstein wurde festgestellt, dass z. B. im Jahre 2021 mit ca. 3600 Immobilien insgesamt nur geringfügig weniger Verkäufe stattfanden als im Vorjahr (ca. 3800). Der oft genannte Eindruck, dass es kein verfügbares Angebot gäbe, ist damit widerlegt, sondern erklärt sich auch damit, dass insbesondere viele kleinere Wohnimmobilien privat gehandelt wurden.
Die Verbindung aus stark gestiegenen Zinsen, ebenso stark angestiegenen Betriebskosten (Heizung etc.) und absehbaren, gesetzlichen Pflichten z. B. hinsichtlich Wärmedämmung/moderne Heizsysteme legt nahe, dass sich das Gesamtangebot bald vergrößern dürfte. Hiervon zeugt auch die Feststellung, dass im ersten Quartal 2022 deutlich mehr Objekte ins Angebot kamen, als im gleichen Zeitraum in den Vorjahren 2020 und 2021.
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© Christine und Jan-Pieter Frick, Rettin im April 2022
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