Marktanalyse Neustadt


Allgemeines | Gesamtsumme der Objekte und Verteilung nach Objektarten | Objektarten (Diagramm) | Verhältnis Makler- zu Privatangeboten (Diagramm) | Anzahl der Makler und Verteilung des Angebotes auf die Orte | Verteilung des Angebotes auf die Orte (Diagramm) | Auswertung und Schlussfolgerungen



Große Veränderungen auf dem Immobilienmarkt


Seit nunmehr 12 Jahren untersuchen Christine und Jan-Pieter Frick ( LBS Immobilien GmbH Ostholstein und FRICK IMMOBILIEN ) im Rahmen der NIMA (Neustädter-Immobilien-Markt-Analyse) den Immobilienmarkt in Neustadt in Holstein und Umgebung. Hierzu wurden wiederum sämtliche Kaufangebote (alle Hausarten und Grundstücke) aus den Zeitungen und aus dem Internet von April 2012 bis April 2013 registriert. Erstmalig wurden auch die Eigentumswohnungen in die Untersuchung aufgenommen.

Die Anzahl der angebotenen Häuser und Grundstücke ist gegenüber dem Vorjahr von 131 auf nur noch 96 Objekte gesunken. Das ist ein Rückgang von fast 30 %. Hinzu kommen 42 Eigentumswohnungen (ohne geplante Neubau-Vorhaben und ohne die Wohnungen in den Großanlagen in Sierksdorf ). Besonders deutlich wird die geringe Summe der Immobilienangebote wenn man 5 Jahre zurückblickt. Noch 2008 wurden 212 Objekte angeboten ( ohne Eigentumswohnungen ).
Im Vergleich zur NIMA 2011/2012 hat sich z.B. die Anzahl der angebotenen Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Zweifamilienhäuser um 40 % reduziert. In etwa gleich geblieben ist die Anzahl der angebotenen Einfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Resthöfe. Die häufigste Objektart ist das freistehende Einfamilienhaus ( 64 Stück ). Die genaue Anzahl der Objekte, die Objektstandorte etc. entnehmen Sie bitte den Grafiken unter www.frick-immobilien.de.

95 % aller Immobilien wurden über Makler angeboten, nur 5 % von Privat. Somit hat sich der Prozentsatz der Privatangebote halbiert. Die Anzahl der beteiligten Makler ( 16 ) ist fast gleich geblieben. Allerdings bieten 3 institutionelle Maklerfirmen vor Ort 80 % aller Immobilien an, dann folgt ein auswärtiger Privatmakler, weitere Makler boten meist nur 1-2 Immobilien an. Der noch geringer gewordene Anteil der Privatangebote ist darauf zurückzuführen, daß ein Immobilienverkauf fachlich sehr viel anspruchsvoller geworden ist.

Verlagert hat sich überraschenderweise der Schwerpunkt des Angebotes aus den umliegenden Gemeinden in die Stadt Neustadt in Holstein mit Pelzerhaken und Rettin. Es wurden also mehr Immobilien im Stadtgebiet als in der Umgebung ( Merkendorf, Logeberg, Schashagen, Altenkrempe, Sierksdorf, Beusloe, Roge, Bliesdorf etc.) angeboten.

Die Neufestsetzung der Bodenrichtwerte per 31.12.2012 durch den Gutachterausschuß für den Kreis Ostholstein hat auch für Neustadt in Holstein große Preisveränderungen ergeben. Der Gutachterausschuß überprüft alle 2 Jahre anhand der getätigten Verkäufe die Bodenrichtwerte und hat z.B. für die Wasserseiten der Straßen Am Heisterbusch und Am Hohen Ufer deutliche Anhebungen auf nunmehr ca. € 600,- pro m² in die Richtwertkarte eingetragen. Da in den letzten 2 Jahren in diesen Lagen einige auswertbare Verkäufe stattgefunden haben und somit verläßliche Daten vorlagen, konnten die aktuellen Bodenwerte klar fixiert werden. Dies bestätigt den generellen Trend, daß sich die Bodenpreise direkt an der Küste und in den Städten deutlich nach oben bewegen. Während in Timmendorfer Strand Toplagen inzwischen über € 1.000,- / m² liegen, sind die wertvollsten Flächen im Umfeld von Neustadt die auf der Steilküste in Sierksdorf in der ersten Reihe. Sie stehen den Timmendorfer Preisen in den besten dortigen Wohnlagen ( z.B. Rodenbergstraße) kaum nach.

Die Bodenwerte in Neustadt wurden ebenfalls auf breiter Front angehoben. Hierbei diente u.a. der Verkauf der Grundstücke durch die Stadt in Pelzerhaken (Sonnenkoppel) mit ca. € 150,-/ m² (voll erschlossen) als Maßstab. Ansonsten mußten die Verkäufe der bebauten Grundstücke als Grundlage dienen, da es so gut wie kein Baugrundstücksangebot gab. Das fehlende Bauplatzangebot führte dazu, daß die wenigen Einzelverkäufe in der Stadt (z.B. abgeteilte Gartenteile als Bauplatz) regelmäßig die Bodenrichtwerte deutlich übertrafen.

Die Verweildauer der Immobilienbangebote am Markt ist weiter zurückgegangen. Viele Häuser, besonders die im Stadtgebiet, waren nur wenige Tage im Angebot und erschienen somit nur einmal kurz in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal. Lediglich ältere Häuser waren oft länger im Angebot. In diesen Fällen setzte der anstehende Modernisierungsbedarf , besonders auch im Hinblick auf die Wärmedämmung, preisliche Grenzen. Kaufpreisreduzierungen im Angebotspreis fanden sich hier öfter als bei neueren Häusern.

Bei den Eigentumswohnungen wurden in Neustadt, Pelzerhaken, Rettin und Sierksdorf recht hohe Preise gefordert und oft auch erzielt. So wurden Eigentumswohnungen ab Baujahr 1980 in kleineren Wohnanlagen zu Quadratmeterpreisen von € 2.000,- bis € 2.200,- erfolgreich angeboten.
Die geforderten Neubau-Preise rangieren noch deutlich darüber, wurden aber nicht in die Wertung einbezogen, da i.d.R. nicht alle Vorhaben auch realisiert wurden.

Vermietete Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage wurden kaum angeboten. Meist handelte es sich um ältere Anlagen, oft mit Reparaturstau oder Modernisierungsbedarf.

Das Angebot an Mietobjekten ist im Gegensatz zu den Kaufobjekten angestiegen. Dies ist auch darauf zurückzuführen, daß aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus für Darlehen aus vielen Mietern Käufer wurden. Insbesondere bei Häusern wurde dadurch oft eine längere Angebotsphase festgestellt.

Zum Thema Immobilienwerbung ist anzumerken, daß die Präsentation auf den öffentlichen Portalen (z.B. Immonet.de) und auf der jeweiligen Homepage der Makler weiter an Bedeutung gewonnen hat. Kaum ein Immobilienangebot erschien dort nicht. Bei der Zeitungswerbung nahm die Zahl der Annoncen in den regionalen und überregionalen Blätter deutlich erkennbar ab. Die Immobilienspalten der lokalen Blätter hingegen waren gut gefüllt. Auch auswärtige Interessenten berichten, daß sie gezielt die Zeitungen lesen, welche dort erscheinen, wo sie ein Haus kaufen möchten.

Trotz des gestiegenen Preisniveaus kann von der Entstehung einer „Immobilienpreisblase“ nicht die Rede sein. Die Kaufinteressenten haben klare Vorstellungen und suchen gezielt nach preiswürdigen Immobilien. übereilte Kaufentschlüsse unbedarfter Interessenten werden letztlich durch die gewissenhafte Prüfung der Beleihungswürdigkeit der Immobilie seitens der Banken ausgeschlossen.

Die gestiegene Nachfrage in der Stadt macht für den preisbewußten Käufer den Erwerb einer ländlich gelegenen Immobilie z.Zt. besonders interessant.

Für Rückfragen stehen Christine und Jan-Pieter Frick aus dem Hauptbüro in Neustadt (04561-9065) gern jederzeit zur Verfügung. Die gesamte NIMA mit allen Grafiken sowie die letzten ca. 250 Verkäufe (mit Bild und letzter Kaufpreisforderung) finden Sie unter www.frick-immobilien.de.



Rettin, im Mai 2013

Christine und Jan-Pieter Frick

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© Christine und Jan-Pieter Frick, Neustadt in Holstein 2013